Gedung Industri Tan Boon Liat Ludes Terjual Rp9,5 Triliun, Rekor Kolektif Singapura

Gedung perkantoran dan gudang Tan Boon Liat di Outram Road, Singapura, resmi berpindah tangan ke Kingsford Group melalui transaksi kolektif senilai S$950 juta atau sekitar Rp9,5 triliun. Kesepakatan yang diumumkan pada Selasa (21/7) ini disebut sebagai penjualan en bloc terbesar di negara kota tersebut sepanjang tahun ini.

Properti bebas hak milik (freehold) seluas dua bidang tanah itu sebelumnya dikenal sebagai pusat furnitur. Letaknya strategis tepat di atas Stasiun MRT Havelock jalur Thomson-East Coast, menjadikannya salah satu lokasi paling prospektif untuk pembangunan kembali. Menurut agen pemasaran Cushman & Wakefield, Otoritas Pembangunan Kembali Perkotaan (URA) telah mengindikasikan kemungkinan perubahan zonasi dari "Business 1" menjadi "Residential with Commercial at the 1st storey".

Perubahan zonasi itu akan meningkatkan rasio plot dari 3,1 menjadi 4,9—kenaikan 50 persen dalam luas lantai dasar yang diizinkan. Dengan parameter tersebut, lahan dapat menampung pembangunan hingga 48 lantai, bahkan berpotensi berupa dua menara kembar. “Dengan mengubah gedung industri tua menjadi peluang residensial yang menarik, kami membuka nilai signifikan bagi para pemangku kepentingan,” ujar Christina Sim, Senior Director Capital Markets Singapura di Cushman & Wakefield.

Proses penjualan tidak berjalan mulus. Gedung ini pertama kali dilelang pada Februari 2025 dengan harga cadangan S$1,15 miliar, namun gagal menarik pembeli. Setelah lebih dari 80 persen pemilik setuju menurunkan harga menjadi S$1 miliar, tender baru digelar dan akhirnya Kingsford Havelock—unit dari Kingsford Group—memenangkan lelang dengan S$950 juta. Meski di bawah harga cadangan terakhir, transaksi tetap berjalan karena mayoritas pemilik telah memberikan persetujuan.

Salah satu faktor kunci yang membuat transaksi ini menarik adalah pembebasan dari Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD). Karena lahan masih berstatus Business 1, pembeli tidak dikenakan bea materai tambahan yang biasanya mencapai 30 persen untuk properti residensial. “Status freehold dan fakta bahwa penjualan tidak dikenai ABSD karena zonasi Business 1 menjadi pengubah permainan,” tambah Sim.

Bagi pasar properti Indonesia, transaksi ini memberikan gambaran tentang bagaimana perubahan zonasi dapat mendongkrak nilai lahan secara drastis. Di Jakarta, misalnya, perubahan fungsi kawasan industri menjadi residensial atau komersial seringkali terhambat oleh regulasi yang kaku. Pengalaman Singapura menunjukkan bahwa fleksibilitas tata ruang dapat menciptakan nilai tambah besar, meskipun harus melalui negosiasi panjang antara pemilik, pengembang, dan pemerintah.

Penjualan ini masih memerlukan persetujuan dari Strata Titles Board dan rapat umum pemilik. Ashok Melwani, ketua komite penjualan kolektif, mengatakan para pemilik akan diberikan penjelasan dalam rapat umum luar biasa mendatang untuk mendapatkan mandat dan dukungan mayoritas. Jika semua berjalan lancar, Kingsford Group diperkirakan akan mengajukan permohonan perubahan zonasi resmi ke URA dalam beberapa bulan ke depan.

Pertanyaan selanjutnya adalah apakah tren penjualan kolektif properti industri di Singapura akan terus berlanjut, terutama dengan kebijakan pemerintah yang mendorong konversi lahan untuk perumahan. Dengan harga properti residensial yang terus meroket, para pengembang mungkin akan semakin agresif memburu lahan-lahan industri yang berlokasi strategis—sebuah skenario yang patut dicermati oleh pelaku properti di kawasan Asia Tenggara.