Paradoks Properti Malaysia: 14.201 Unit Rumah Terjangkau Tak Laku, Daya Beli Masyarakat Jadi Biang Kerok

Data terbaru dari Pusat Informasi Properti Nasional (Napic) Malaysia mengungkap paradoks yang mengkhawatirkan di sektor properti negara jiran: sebanyak 14.201 unit rumah tapak jadi senilai total RM2,77 miliar (sekitar Rp9,5 triliun) masih mangkrak hingga kuartal pertama tahun ini. Ironisnya, sebagian besar unit yang tak laku itu justru berada di segmen harga terjangkau—di bawah RM300.000—yang selama ini digadang-gadang sebagai solusi kebutuhan hunian masyarakat berpenghasilan rendah.

Fenomena ini membantah anggapan umum bahwa Malaysia mengalami kekurangan rumah. Justru, yang terjadi adalah kelebihan pasokan (overhang) yang tidak terserap karena daya beli masyarakat tidak sejalan dengan harga yang ditawarkan pengembang. Napic mencatat, dari total unit tak terjual, hampir 60 persen berada di kisaran harga RM200.000 hingga RM300.000—segmen yang seharusnya menjadi target utama program perumahan rakyat.

Pengamat properti Malaysia, seperti dikutip dari laporan Napic, menilai akar masalahnya bukan semata soal harga, melainkan ketimpangan antara spesifikasi rumah yang dibangun dengan kebutuhan riil pembeli. Banyak unit di segmen terjangkau yang dibangun di lokasi kurang strategis, jauh dari pusat transportasi umum dan lapangan kerja, sehingga meski harganya murah, minat beli tetap rendah. Di sisi lain, pengembang cenderung membangun unit dengan ukuran dan fasilitas yang sama untuk semua proyek, tanpa mempertimbangkan variasi demografis calon pembeli.

Kondisi ini diperparah oleh kebijakan pinjaman perbankan yang ketat. Bank sentral Malaysia (Bank Negara) mencatat tingkat penolakan aplikasi KPR untuk rumah di bawah RM300.000 mencapai 35% pada tahun lalu, terutama karena calon pembeli tidak memenuhi syarat pendapatan minimum atau memiliki catatan kredit yang buruk. Alhasil, rumah yang sudah jadi pun tak kunjung laku.

Bagi Indonesia, fenomena ini menjadi pelajaran berharga. Program sejuta rumah yang digalakkan pemerintah berpotensi menghadapi nasib serupa jika tidak diiringi dengan pemetaan permintaan yang akurat dan kemudahan akses pembiayaan. Di beberapa kota besar seperti Bekasi dan Tangerang, sudah mulai terlihat indikasi overhang rumah tapak di segmen harga Rp200–300 juta, dengan masa pemasaran yang molor hingga dua tahun.

Ke depan, pemerintah Malaysia disarankan untuk tidak hanya fokus pada target kuantitas pembangunan, tetapi juga mengevaluasi kesesuaian lokasi, spesifikasi, dan skema pembiayaan. Jika tidak, paradoks rumah murah yang tak laku akan terus menghantui pasar properti Asia Tenggara.