Mengapa Apartemen Australia Sulit Lepas dari Gas, dan Apa Pelajarannya bagi Indonesia

Peralihan dari gas ke listrik di apartemen Australia bukan sekadar soal mengganti kompor, melainkan persoalan kolektif yang menuntut kesepakatan puluhan hingga ratusan pemilik unit. Di saat rumah tapak lebih mudah beralih ke induksi, pompa panas, dan pendingin ruangan, hunian vertikal menghadapi jalan berliku karena keputusan strategis harus melewati badan pengelola bersama—yang di beberapa negara bagian disebut owners corporation, di wilayah lain strata corporation atau body corporate.

Luke Barry, insinyur di firma konsultan GHD, mengingatkan bahwa penggantian alat masak gas dengan kompor induksi oleh satu pemilik unit memang terbilang gampang. Namun bila seluruh penghuni melakukan hal serupa secara serampangan, beban listrik tambahan bisa membebani papan sirkuit utama gedung. Penambahan kendaraan listrik yang tidak terkoordinasi bahkan berpotensi memaksa peningkatan kapasitas sambungan listrik ke jaringan dengan biaya besar. Solusinya, kata Barry, adalah menambal lonjakan beban itu dengan panel surya, yang kini dapat didistribusikan secara adil lewat teknologi seperti SolShare—peraih penghargaan Australian Good Design Awards 2026.

Persoalan kian rumit ketika gedung memiliki fasilitas terpusat berbahan bakar gas, seperti pemanas air, pemanas kolam renang, atau sistem tata udara (HVAC) yang mengandalkan ketel uap. Mengganti peralatan ini bukan urusan individual, melainkan keputusan badan pengelola yang menaungi properti bersama. Trent Jones, pendiri All Electric Homes, menyebut ada aktor ketiga yang jarang dijumpai dalam program efisiensi energi rumah tangga: pengelola gedung beserta komite terpilihnya. “Biasanya Anda berhadapan dengan pemilik yang menempati unit atau penyewa dan tuan rumah. Di apartemen, ada pihak lain yang harus dilibatkan,” ujarnya.

Meski demikian, bukan berarti jalan selalu buntu. Jones memaparkan studi kasus sebuah blok 18 unit di Brunswick, Melbourne utara, yang berhasil mengganti sistem pemanas air gas yang mulai rusak dengan rangkaian pompa panas yang ditopang panel surya. Pekerjaan hanya memakan empat hari, tetapi berhasil menghapus tagihan gas tahunan sebesar AU$19.000. Investasi tersebut kembali dalam waktu kurang dari dua tahun—sebuah contoh bahwa transisi energi di hunian vertikal bisa mendatangkan untung besar bila dikelola dengan tepat.

Namun, skala bangunan yang lebih besar menghadirkan tantangan teknis tersendiri. Barry, yang memimpin program Pemerintah Kota Melbourne untuk menilai kelayakan elektifikasi 13 gedung apartemen menengah dan tinggi, menjelaskan bahwa ketel uap pada sistem HVAC menghasilkan suhu jauh lebih tinggi daripada yang mudah dicapai pompa panas. Selain itu, ruang untuk menempatkan rangkaian pompa panas kerap terbatas, terutama di menara dengan banyak unit dan atap sempit. “Solusi teknisnya sering kali sederhana. Yang sulit adalah membuat semua orang sepakat tentang apa yang perlu dilakukan,” kata Jones.

Dr Janette Corcoran, direktur dewan Owners Corporation Network, sebuah organisasi nirlaba yang memperjuangkan kepentingan pemilik apartemen berstrata, menambahkan bahwa semakin besar gedung, semakin besar pula potensi perbedaan pendapat. Ia memperingatkan agar elektifikasi tidak dibingkai semata sebagai inisiatif lingkungan, karena hal itu bisa memecah penghuni menjadi kubu pro dan kontra. “Menurunkan emisi menarik bagi sebagian orang, tetapi tidak semua. Begitu orang merasa Anda punya agenda, mereka akan bersikap defensif,” tuturnya.

Untuk meredam risiko itu, Corcoran menyarankan agar penggantian peralatan gas dimasukkan ke dalam rencana pemeliharaan jangka panjang dan pekerjaan modal gedung—selayaknya penggantian fasad atau modernisasi lift. Dengan cakrawala sekitar satu dekade, rencana semacam ini tidak hanya memetakan kebutuhan dan waktunya, tetapi juga memungkinkan pemilik menyisihkan dana secara bertahap agar tidak terkejut saat peralatan gas tiba-tiba rusak. “Orang membenci pungutan khusus. Jika Anda punya rencana dan rencana itu disetujui pemilik, Anda bisa bertindak secara terencana dan berurutan,” ujarnya.

Langkah awal yang disarankan adalah audit energi menyeluruh untuk mengetahui berapa besar konsumsi energi gedung, untuk keperluan apa, dari sumber mana, dan pada waktu kapan. “Ada banyak variabel yang bergerak, dan pendekatan terbaik adalah memiliki informasi yang sangat solid,” kata Corcoran. Ia juga mendorong calon penyewa atau pembeli apartemen untuk mempertimbangkan unit yang sudah terelektrifikasi atau setidaknya mudah dialihkan. Bagi penghuni gedung yang sudah ada, ia menyarankan agar mereka mulai “menggarap tanah” dengan menanyakan kepada komite pengelola bagaimana kesiapan mereka mengganti aset gas sebelum masa pakainya berakhir.

Menunda transisi, menurut Corcoran, justru mendatangkan risiko finansial besar. Semakin sedikit rumah tangga yang menggunakan gas, semakin besar beban biaya jaringan yang harus ditanggung oleh pelanggan yang tersisa, sehingga tagihan mereka melonjak. Penghuni apartemen yang masih bergantung pada gas pada dekade 2030-an dan 2040-an berpotensi terjebak dengan aset mahal yang tak lagi ekonomis. “Anda tidak ingin menjadi pihak terakhir yang menanggung bebannya. Anda harus punya rencana, strategi, dan semuanya harus disetujui,” tegasnya.

Bagi Indonesia, dinamika di Australia ini menyodorkan cermin yang relevan. Seiring pertumbuhan apartemen di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung, ketergantungan pada gas untuk pemanas air dan fasilitas bersama masih lazim. Jika transisi energi global makin menekan permintaan gas, penghuni apartemen di dalam negeri bisa menghadapi dilema serupa: biaya operasional membengkak atau harus berinvestasi besar di tengah koordinasi pengelola yang tidak mudah. Pelajaran dari Melbourne menunjukkan bahwa kunci bukan hanya teknologi, melainkan tata kelola dan perencanaan dana jangka panjang. Pertanyaannya, akankah pengelola apartemen di Indonesia mulai menghitung ulang masa depan energi gedung mereka sebelum terlambat?