KPR Berbasis Bitcoin Siap Masuk Kanada, Nasabah Diminta Waspadai Biaya Tersembunyi

Perusahaan pembiayaan asal Toronto, APX Lending, mengumumkan rencana menghadirkan produk hipotek residensial yang dijamin bitcoin di Kanada pada kuartal pertama 2027. Inisiatif ini memungkinkan calon pembeli rumah mempertahankan kepemilikan BTC mereka tanpa terpaksa menjual aset digital tersebut untuk membayar uang muka atau harga properti secara penuh. Namun, hingga pengumuman resmi, APX belum membeberkan suku bunga, jangka waktu pinjaman, maupun ambang batas likuidasi yang akan diberlakukan.

Langkah APX memperluas lini bisnisnya yang sebelumnya bergerak di pinjaman berbasis kripto. Bulan lalu, perusahaan meluncurkan kredit modal kerja berjangka lima tahun dengan jaminan bitcoin dan ether. Dengan masuk ke segmen hipotek, APX berpotensi menjadi pemain pertama yang mengawinkan aset kripto dengan pasar perumahan Kanada yang nilai utangnya mencapai US$1,75 triliun per Juni 2026, menurut data Canada Mortgage and Housing Corporation.

Di Amerika Serikat, model serupa telah dijalankan oleh Milo, pemberi pinjaman asal Miami. Hingga Februari lalu, Milo mengklaim telah menyalurkan lebih dari US$100 juta hipotek berbasis kripto, termasuk satu pinjaman senilai US$12 juta dengan tenor hingga 30 tahun. Keberhasilan Milo menunjukkan ada ceruk pasar bagi pemilik bitcoin yang enggan melepas asetnya, meski skala pasar Kanada diperkirakan jauh lebih kecil.

Meski prospektif, produk ini menyimpan sejumlah risiko yang belum terklarifikasi. APX belum mengungkap berapa suku bunga hipotek, berapa lama tenor, dan pada kondisi apa peminjam bisa terkena margin call atau likuidasi jaminan. Dalam skema pinjaman kripto yang ada, APX menggunakan kustodian BitGo dan tidak meminjamkan ulang agunan nasabah. Sistem mereka memiliki kontrol likuidasi otomatis yang menjual sebagian bitcoin ketika LTV menyentuh 90%, lalu menurunkannya ke 85%.

Volatilitas harga bitcoin menjadi momok utama. Pendiri sekaligus CEO APX, Andrei Poliakov, memperkirakan penurunan harga bitcoin sebesar 40% akan mendorong pinjaman mandiri dengan LTV awal 50% ke posisi sekitar 83%. Untuk hipotek yang dijamin bitcoin dan properti sekaligus, ia menyatakan penilaian akan dilakukan berbeda. “Menjual agunan bitcoin dan mengeksekusi hipotek atas rumah adalah dua tindakan yang berbeda,” ujar Poliakov, seraya menambahkan bahwa apakah kekurangan agunan dapat membahayakan rumah bergantung pada perjanjian pinjaman.

Poliakov menegaskan misi produk ini adalah memberi keleluasaan bagi pemilik bitcoin. “Orang Kanada tidak seharusnya dihadapkan pada pilihan antara memiliki Bitcoin dan memiliki rumah,” katanya. Namun, hingga saat ini, calon peminjam hanya bisa mendaftar daftar tunggu. Perusahaan belum mengumumkan kapan persyaratan hipotek akan dipublikasikan, meski Poliakov berjanji akan mengungkapkannya sebelum peluncuran.

Bagi Indonesia, perkembangan ini menjadi cermin bagaimana produk keuangan berbasis aset kripto kian mendekati sektor riil, terutama properti. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sendiri belum mengizinkan hipotek dengan jaminan kripto, dan regulasi aset digital masih terbatas pada perdagangan di bursa berjangka. Jika tren ini menular ke Asia Tenggara, regulator dituntut menyiapkan kerangka perlindungan konsumen, termasuk standar transparansi biaya dan mekanisme penyelesaian sengketa.

Ke depan, pertanyaannya bukan lagi apakah hipotek kripto akan menjadi arus utama, melainkan seberapa ketat regulator Kanada mengawal produk ini agar tidak menjebak nasabah dalam biaya tersembunyi. Tanpa kejelasan suku bunga dan syarat likuidasi, janji “memiliki rumah tanpa menjual bitcoin” bisa berubah menjadi beban finansial yang mahal.