Trump Terbitkan Perintah Eksekutif Pangkas Biaya KPR, tapi Efeknya Masih Samar

Presiden Amerika Serikat Donald Trump menandatangani perintah eksekutif berjudul “Decreasing Housing Costs for the American People” yang menginstruksikan lembaga federal untuk memangkas biaya KPR, termasuk menghapus asuransi KPR secara proaktif dan memperluas program refinancing yang lebih murah. Kebijakan ini keluar kurang dari dua pekan sebelum pemilu sela 3 November, saat isu biaya hidup dan keterjangkauan rumah menjadi perhatian utama pemilih.

Perintah tersebut mengarahkan Federal Housing Finance Agency (FHFA) untuk membuat program percontohan yang membatalkan asuransi KPR bagi peminjam yang memenuhi syarat begitu nilai ekuitas rumah mencapai ambang tertentu. Program ini hanya berlaku untuk KPR yang diterbitkan setelah pilot diluncurkan. Saat ini, peminjam KPR konvensional umumnya dapat menghapus private mortgage insurance (PMI) setelah saldo pinjaman turun di bawah 80% dari harga beli, atau otomatis pada 78%.

Selain itu, Trump meminta program percontohan FHFA yang membebaskan lender’s title insurance dan mengizinkan alternatif berbiaya rendah dijadikan permanen. Program yang semula dijadwalkan berakhir November 2027 itu sebelumnya berskala terbatas, hanya untuk refinancing dengan rasio pinjaman terhadap nilai di bawah 80% di beberapa negara bagian. Mantan Direktur FHFA Sandra Thompson memperkirakan konsumen bisa menghemat 500–1.500 dolar AS untuk biaya penutupan.

Direktur FHFA Bill Pulte melalui unggahan di X menyatakan “jutaan warga Amerika akan menghemat ribuan dolar.” Namun Keith Gumbinger, wakil presiden situs KPR HSH, menilai sulit mengetahui dampak masa depan bagi konsumen tanpa rincian lebih lanjut. “Saya tidak yakin ini benar-benar mengubah permainan dari sisi biaya perumahan, yang saat ini ditentukan oleh harga rumah dan suku bunga. Tapi setiap penghematan kecil tetap membantu,” ujarnya.

Seth Appleton, presiden asosiasi industri U.S. Mortgage Insurers, menyambut fokus presiden pada penurunan biaya bagi calon pemilik rumah dan menyatakan industri asuransi KPR swasta sudah berkontribusi pada tujuan tersebut. Meski demikian, ia tidak merinci seberapa besar penghematan yang bisa diraih.

Kebijakan ini merupakan kelanjutan dari perintah eksekutif sebelumnya yang membatasi perusahaan Wall Street membeli rumah keluarga tunggal. Pemerintahan Trump tampaknya ingin menunjukkan keberpihakan pada kelas menengah menjelang pemungutan suara, ketika tingkat keterjangkauan rumah memburuk. Survei Federal Reserve terbaru menunjukkan beban pembayaran KPR bagi keluarga median melonjak dari 26% pada 2022 menjadi 33% pada 2025.

Bagi Indonesia, perintah eksekutif ini perlu dicermati karena dapat memengaruhi ekspektasi suku bunga global. Jika kebijakan berhasil menekan biaya KPR di AS, permintaan kredit perumahan bisa meningkat dan mendorong pertumbuhan ekonomi, yang pada gilirannya memengaruhi kebijakan moneter The Fed. Bagi investor Indonesia, perubahan ekspektasi suku bunga AS berdampak pada aliran modal dan biaya dana, termasuk bunga KPR domestik. Namun, dampak langsung terhadap pasar Indonesia diperkirakan terbatas karena kebijakan ini bersifat domestik AS.

Ke depan, efektivitas perintah eksekutif ini bergantung pada implementasi teknis oleh FHFA dan lembaga terkait. Tanpa rincian mengenai ambang ekuitas, cakupan pilot, dan mekanisme pengawasan, klaim penghematan besar masih bersifat retoris. Pertanyaannya, apakah kebijakan ini benar-benar menurunkan biaya kepemilikan rumah secara signifikan, atau hanya menjadi instrumen politik menjelang pemilu sela?