RUU Baru Singapura: Ambang Penjualan Kolektif Diturunkan untuk Properti Tua

Pemerintah Singapura mengajukan rancangan undang-undang (RUU) yang akan menurunkan ambang batas persetujuan untuk penjualan kolektif (en-bloc) properti hunian yang sudah berumur, sebagai bagian dari upaya meremajakan kawasan pemukiman tua di negara kota tersebut. RUU yang diajukan Kementerian Hukum pada Selasa (4/8) ini juga memperkuat perlindungan bagi pemilik yang menolak menjual propertinya.

Di bawah RUU Land Titles (Strata) (Amendment), ambang persetujuan untuk properti berusia 40 hingga 59 tahun akan diturunkan dari 80 persen menjadi 70 persen. Sementara itu, untuk properti berusia 60 tahun ke atas, ambang batasnya turun dari 80 persen menjadi 65 persen. Adapun untuk properti yang lebih muda, aturan tetap dipertahankan: 90 persen untuk usia di bawah 10 tahun, dan 80 persen untuk usia 10 hingga 39 tahun.

Kementerian Hukum menilai bahwa banyak kawasan pemukiman telah menua secara signifikan sejak rezim penjualan kolektif diperkenalkan pada 1999. Properti tua seringkali membutuhkan investasi besar untuk pemeliharaan, perbaikan, dan peningkatan agar tetap aman dan layak huni. Dengan menurunkan ambang batas, pemilik properti tua memiliki opsi yang lebih praktis untuk mempertimbangkan pembangunan kembali jika ada dukungan luas.

"Pada saat yang sama, akan tetap ada perlindungan bagi pemilik yang tidak mendukung penjualan," kata Kementerian Hukum dalam pernyataannya. Data resmi menunjukkan bahwa lebih dari 360.000 unit hunian pribadi non-landed berusia di bawah 40 tahun, sementara 20.000 unit lainnya berusia di atas 40 tahun.

RUU ini juga memperluas rezim penjualan kolektif ke pengembangan perumahan pribadi non-strata, di mana pemilik flat memegang sewa jangka panjang atas unit mereka tetapi tidak memiliki tanah di bawahnya. Saat ini, properti semacam itu memerlukan persetujuan bulat antara pemilik flat dan pemilik tanah sebelum dapat dijual. Di bawah kerangka yang diusulkan, penjualan dapat dilakukan dengan persetujuan mayoritas, dengan perlindungan untuk kepentingan pemilik tanah. Namun, syaratnya adalah pemilik flat harus memiliki sewa flat minimal 850 tahun.

RUU ini juga mengatur ketentuan yang lebih ketat untuk upaya en-bloc. Ambang batas untuk mengadakan rapat umum guna membentuk komite penjualan kolektif akan dinaikkan menjadi 35 persen dari pemilik, diukur berdasarkan nilai saham atau jumlah unit, naik dari sebelumnya 20 persen (berdasarkan nilai saham) atau 25 persen (jumlah unit). Komite penjualan kolektif juga akan memiliki waktu enam bulan, bukan 12 bulan, untuk mengumpulkan tanda tangan untuk perjanjian penjualan kolektif. "Ini menjawab kekhawatiran tentang tekanan berkepanjangan yang dihadapi pemilik yang tidak menyetujui, sambil tetap memberikan waktu yang cukup untuk pengumpulan tanda tangan," ujar kementerian.

Selain itu, masa tunggu setelah upaya en-bloc gagal akan diperpanjang dari dua tahun menjadi tiga tahun. Selama periode itu, upaya baru untuk membentuk komite penjualan kolektif akan tunduk pada ambang batas yang lebih tinggi. "Ini melarang upaya berulang ketika dukungan tidak mencukupi," kata kementerian. Perubahan juga mencakup kenaikan batas kompensasi yang diperintahkan pengadilan untuk pemilik yang menolak, dari 0,25 persen menjadi 0,5 persen dari hasil penjualan untuk setiap lot atau flat, atau S$2.000 per unit, mana yang lebih tinggi.

Bagi Indonesia, kebijakan ini menarik untuk dicermati mengingat tren serupa di kota-kota besar seperti Jakarta, di mana kawasan permukiman tua menghadapi tantangan renovasi dan pembaruan. Meskipun sistem hukum dan kepemilikan properti berbeda, prinsip menyeimbangkan kepentingan pemilik mayoritas dan minoritas dalam pengambilan keputusan kolektif dapat menjadi pelajaran berharga. Di Indonesia, proses ganti rugi lahan untuk pembangunan seringkali rumit dan memakan waktu, sehingga pendekatan yang lebih terstruktur seperti di Singapura bisa menjadi bahan pertimbangan bagi pembuat kebijakan.

RUU ini akan dibahas oleh anggota parlemen pada sidang berikutnya dan akan diputuskan dalam pembacaan ketiga. Jika disahkan dan disetujui presiden, amandemen akan berlaku pada tanggal yang akan ditentukan kemudian. Sementara itu, minggu lalu pemerintah juga mengumumkan perubahan aturan bea materai tambahan untuk pembeli properti (ABSD) yang memberi pengembang lebih banyak waktu untuk menyelesaikan proyek en-bloc besar, yang berlaku untuk tanah perumahan yang diperoleh pada atau setelah 29 Juli.

Ke depan, pertanyaannya adalah bagaimana pasar properti Singapura akan merespons perubahan ini. Apakah penurunan ambang batas akan mempercepat revitalisasi kawasan tua, atau justru memicu spekulasi dan tekanan pada pemilik yang enggan menjual? Dengan perlindungan yang lebih kuat, pemerintah tampaknya berusaha menyeimbangkan kepentingan semua pihak, namun efektivitasnya hanya akan terlihat setelah RUU ini disahkan dan diimplementasikan.