Ambang Batas Penjualan Kolektif Diturunkan, Pasar En Bloc Singapura Berpeluang Bangkit

Pemerintah Singapura mengajukan revisi aturan yang memungkinkan penjualan kolektif properti tua berjalan lebih mudah, dengan menurunkan ambang persetujuan pemilik dari 80 persen menjadi 70 persen untuk bangunan berusia 40 hingga 59 tahun, dan 65 persen untuk yang berusia 60 tahun ke atas. Langkah ini diharapkan mampu menghidupkan kembali pasar en bloc yang lesu sejak 2019, meski para analis mengingatkan bahwa ledakan transaksi tidak akan terjadi dalam waktu dekat.

Kementerian Hukum Singapura pada Selasa (4/8) mengajukan amendemen undang-undang yang dirancang untuk mempercepat redevelopment stok perumahan pribadi yang menua, sekaligus memberikan perlindungan lebih kuat bagi pemilik minoritas. Dalam beberapa tahun terakhir, pasar en bloc hanya mencatatkan 4 hingga 12 transaksi per tahun, jauh di bawah puncaknya pada 2017-2018 yang mencapai 28 dan 38 transaksi. Penurunan tajam ini terjadi setelah 2019 yang hanya mencatat enam kesepakatan.

Kepala riset dan analitik data SRI, Mohan Sandrasegeran, menilai perubahan ini dapat menghilangkan hambatan prosedural yang selama ini menghalangi upaya penjualan kolektif yang sebenarnya layak. "Di kawasan yang lebih besar atau tua, mendapatkan persetujuan dari sebagian kecil pemilik terakhir sering kali menjadi tantangan terbesar, meski mayoritas besar sudah setuju," ujarnya. Ia menambahkan bahwa proyek dengan plot ratio rendah, lahan luas, bangunan tua, atau lokasi yang diuntungkan akses transportasi baru akan menarik minat pengembang.

Data resmi menunjukkan lebih dari 360.000 unit hunian pribadi non-landed berusia di bawah 40 tahun, sementara sekitar 20.000 unit berusia di atas 40 tahun. Direktur senior analitik data Huttons Group, Lee Sze Teck, memperkirakan ada sekitar 150 pengembangan berusia 40-59 tahun dan kurang dari 10 yang berusia 60 tahun ke atas yang berpotensi memanfaatkan ambang batas baru. Menariknya, sekitar 40 persen properti tua tersebut berada di Distrik 9, 10, dan 11, kawasan inti pusat Singapura yang pasokan lahannya terbatas.

Namun, para analis sepakat bahwa penurunan ambang batas saja tidak cukup untuk memicu gelombang penjualan. Direktur eksekutif ERA Singapura, Marcus Chu, mengatakan kombinasi dengan perpanjangan tenggat pengembalian Bea Meterai Pembeli Tambahan (ABSD) untuk proyek besar bisa mengarahkan sorotan kembali ke pasar en bloc. Meski demikian, ia menggarisbawahi bahwa pengembang akan tetap membandingkan antara membeli lahan kolektif dengan mengikuti tender lahan pemerintah. "Akuisisi en bloc melibatkan biaya premium perpanjangan sewa, biaya pembangunan, biaya pembongkaran, kondisi tapak yang kompleks, dan waktu transaksi yang lebih lama," jelas Sandrasegeran.

Ketua eksekutif PropNex, Kelvin Fong, menyebut beberapa proyek yang gagal di masa lalu seperti Braddell View, Laguna Park, dan Pine Grove berpotensi menghasilkan lebih banyak unit hunian jika dibangun ulang dengan parameter perencanaan saat ini. Namun, ia mengingatkan bahwa keberhasilan penjualan tetap bergantung pada harga cadangan yang realistis dan profil kepemilikan. Proyek dengan banyak pemilik asing atau investor akan lebih sulit karena biaya penggantian yang lebih tinggi.

Amendemen ini juga memperketat pembentukan komite penjualan kolektif, dengan syarat dukungan minimal 35 persen pemilik, naik dari sebelumnya 20 persen berdasarkan nilai saham atau 25 persen jumlah unit. Selain itu, waktu pengumpulan tanda tangan dipangkas dari 12 bulan menjadi enam bulan, dan masa tunggu setelah kegagalan diperpanjang dari dua tahun menjadi tiga tahun. Kepala riset Mogul.sg, Nicholas Mak, menilai perlindungan yang lebih ketat memang meningkatkan keseimbangan, tetapi tenggat yang lebih pendek justru berisiko memicu taktik tekanan dari pemilik yang pro-en bloc, yang bisa merusak hubungan antar tetangga.

Mak juga menyoroti kendala utama lainnya: biaya rumah pengganti yang terus meroket. "Pemilik yang mempertimbangkan penjualan kolektif harus memikirkan biaya membeli rumah baru sebelum pindah. Banyak yang tidak mau menurunkan ukuran rumah, terutama mereka yang memiliki anak atau keluarga multigenerasi," katanya. Akibatnya, mereka cenderung menaikkan harga jual properti mereka, yang justru mempersulit tercapainya kesepakatan.

Bagi pasar properti Indonesia, dinamika ini menjadi pelajaran berharga. Kebijakan serupa pernah dipertimbangkan di Jakarta untuk meremajakan kawasan padat, namun eksekusinya kerap terkendala oleh isu sosial dan biaya relokasi. Pertanyaannya, apakah pemerintah Indonesia berani mengambil langkah berani seperti Singapura untuk mendorong pembaruan kota, atau justru memilih pendekatan yang lebih hati-hati? Ke depannya, efektivitas kebijakan ini akan teruji pada apakah pasar en bloc Singapura mampu bangkit tanpa mengorbankan kepentingan pemilik kecil.