Mall di Singapura: Terlalu Banyak atau Kurang Relevan?

Di tengah hiruk-pikuk Paya Lebar dan sunyinya Kinex pada Senin sore, pertanyaan klasik kembali mencuat: apakah Singapura kelebihan mal? Jawabannya, menurut para pengamat properti, tidak sesederhana itu. Angka menunjukkan pasokan ruang ritel per kapita di negara kota itu mencapai 11,3 kaki persegi—setara Hong Kong dan jauh di bawah Amerika Serikat (23,5 kaki persegi). Namun, keluhan tentang mal yang “cookie-cutter” atau seragam justru semakin keras.

Fenomena ini bukan semata-mata soal jumlah. Alan Cheong, Direktur Eksekutif Riset dan Konsultasi Savills, menegaskan bahwa rasio ruang ritel terhadap populasi tidak mengindikasikan kelebihan pasokan. Masalahnya, menurut para ahli, terletak pada kesenjangan antara apa yang ditawarkan mal dan apa yang diinginkan konsumen. “Konsumen ingin dikejutkan dan dilibatkan secara emosional,” ujar Lynda Wee, Dosen Adjunct di Nanyang Technological University. Mal yang gagal memenuhi peran ini akan ditinggalkan, seperti yang dialami Leisure Park Kallang setelah kehilangan penyewa anchor-nya.

Data kunci menunjukkan bahwa mal-mal kelas atas justru menikmati hunian hampir penuh. Sulian Tan-Wijaya dari Savills mencatat bahwa mal milik REIT (Real Estate Investment Trust) secara alami menarik penyewa dan mampu mematok sewa tinggi. Sebaliknya, mal dengan campuran tenant yang tidak relevan atau tidak seimbang akan kesulitan. Joan Chen, Kepala Layanan Ritel CBRE, menekankan bahwa lokasi dan akses transportasi menjadi faktor utama penentu kesuksesan. Mal di distrik premium atau dekat simpul transportasi umum memiliki visibilitas dan aksesibilitas lebih baik.

Fenomena mal seragam ini tidak lepas dari strategi manajemen risiko yang diterapkan REIT. Tricia Song, Kepala Riset CBRE, menjelaskan bahwa manajer REIT lebih memilih penyewa yang sudah teruji untuk memastikan pendapatan sewa stabil. Akibatnya, mal-mal dipenuhi tenant yang sama: supermarket, gerai pakaian, dan restoran waralaba. “Ini mendorong homogenitas dalam campuran tenant,” ujarnya. Bagi peritel pemula seperti Clement Low dari The Whale Tea, pendekatan ini terasa seperti hambatan. Ia harus bersaing dengan merek-merek China yang rela merugi demi membangun pangsa pasar.

Namun, tidak semua mal bernasib sama. Bras Basah Complex menjadi contoh bagaimana identitas unik bisa menjadi penyelamat. Berawal dari pusat musik xin yao di era 1980-an, kini kompleks itu dipenuhi galeri seni, toko musik, dan kafe. “Kami tidak menjual pakaian atau restoran, kami menjual seni dan budaya,” kata Joyce Ong, ketua asosiasi pedagang setempat. Upaya revitalisasi seperti acara komunitas dan kolaborasi merek membuat Bras Basah tetap relevan. Di sisi lain, mal-mal baru seperti New Bahru dan Kada sengaja dirancang dengan konsep niche untuk menarik pengunjung yang mencari pengalaman berbeda.

Ke depan, para ahli sepakat bahwa mal harus bertransformasi dari sekadar tempat belanja menjadi pusat pengalaman. Siddharth Pathak dari Kearney menekankan bahwa mal perlu menawarkan alasan yang tak bisa direplikasi secara online: interaksi sosial, pengalaman sensorik, dan pengayaan pribadi. Beberapa pengembang sudah mulai bergerak. Frasers Property, misalnya, memasang lapangan pickleball di Tiong Bahru Plaza dan taman bermain tiup di mal suburban. Sementara itu, Far East Organisation menggelar kompetisi cosplay dan pertemuan penggemar selebriti.

Pertanyaannya kini: apakah mal-mal di Singapura mampu beradaptasi? Lynda Wee optimistis. “Jika dihitung jumlah mal per kapita, kita memang kelebihan. Tapi jika dilihat dari peran yang diharapkan, belum ada mal yang benar-benar memuaskan. Itu sebabnya kita masih mencari mal yang tepat,” pungkasnya. Dengan persaingan dari e-commerce dan perubahan perilaku konsumen, masa depan mal di Singapura akan ditentukan oleh kemampuan mereka untuk menjadi lebih dari sekadar wadah ritel—menjadi ruang ketiga yang hidup dan relevan.