Proyek Properti Raksasa Jepang Terhenti: Krisis Biaya dan Tenaga Kerja Menggila

Tokyo — Proyek ambisius pembangunan kembali kawasan Shibuya, yang semula dijadwalkan rampung pada 2027, kini molor hingga 2035. Keterlambatan hampir satu dekade ini mencerminkan krisis yang melanda industri properti Jepang: biaya material yang melonjak hingga 40 persen dan kelangkaan tenaga kerja yang akut.

Proyek yang dimulai sejak awal 2000-an ini merupakan salah satu yang terbesar di Jepang, melibatkan stasiun tersibuk kedua di dunia setelah Shinjuku, dengan 2,9 juta penumpang per hari. Namun, sejak invasi Rusia ke Ukraina pada 2022, harga aluminium, kaca, dan baja melonjak drastis, sementara biaya tenaga kerja naik 28 persen. Aturan lembur baru yang ketat sejak 2024 semakin memperparah situasi.

Wali Kota Shibuya, Ken Hasebe, menyebut proyek ini sebagai “transformasi sekali seabad” yang tidak hanya estetika, tetapi juga vital untuk mitigasi bencana. Kawasan Shibuya Scramble Crossing berada di titik terendah lembah, rawan banjir. Rencana pembangunan jaringan dek dan jalur bawah tanah untuk menampung 4.000 ton air hujan menjadi solusi yang diusung. Namun, biaya yang membengkak membuat progres tersendat.

Fenomena ini tidak hanya terjadi di Tokyo. Survei NHK pada Maret-April 2025 menemukan bahwa 70 persen pemerintah daerah dan pengembang terpaksa merevisi atau menunda proyek. Dari Sapporo hingga Fukuoka, proyek-proyek ikonik macet. Di Gifu, rencana menara kembar 34 lantai batal setelah kontraktor mundur. Di Nagoya, biaya proyek stasiun membengkak dari 540 miliar yen menjadi 900 miliar yen, menyebabkan penghentian total. Di Fukuoka, proyek “Hakata Station Sky City” dibatalkan setelah biaya meroket dua kali lipat.

Bahkan hotel-hotel mewah ikut terkena dampak. Imperial Hotel dan Grand Prince Hotel Shin-Takanawa menunda pembangunan ulang tanpa batas waktu, dengan alasan fluktuasi biaya konstruksi dan energi. Seibu Holdings memilih mempertahankan hotel lama daripada membongkarnya sesuai rencana awal.

Perbedaan fundamental terletak pada sumber pendanaan. Proyek data center yang didanai perusahaan teknologi besar masih berjalan karena biaya bisa dialihkan ke klien. Sebaliknya, proyek pembangunan kota yang bergantung pada dana publik atau pemegang saham harus berhati-hati. “Butuh keberanian untuk maju sembarangan,” ujar Naoki Umeda, eksekutif Mitsubishi Estate, dalam panggilan pendapatan 13 Mei lalu.

Menanggapi kebuntuan ini, Menteri Pertanahan Yasushi Kaneko memfasilitasi pertemuan bersejarah pada 1 Juni 2025 antara pengembang properti dan kontraktor. Yoshikazu Oshimi dari Nikkenren berharap dialog ini bisa “menyelesaikan gesekan dan memperdalam saling pengertian”. Sementara Junichi Yoshida, ketua Asosiasi Real Estat Jepang, menekankan tujuan bersama untuk mencapai keberlanjutan kedua industri.

Bagi Indonesia, krisis ini menjadi pelajaran berharga. Proyek infrastruktur dan properti di Tanah Air, seperti Ibu Kota Nusantara (IKN) atau kawasan transit oriented development (TOD), juga rentan terhadap gejolak biaya material dan tenaga kerja. Pengalaman Jepang menunjukkan pentingnya skema pendanaan yang fleksibel dan kontrak yang adaptif terhadap perubahan harga. Apakah Indonesia mampu menghindari jebakan serupa?