Pasar Properti AS Membeku: Penjualan Anjlok, Kepercayaan Pengembang Sentuh Titik Terendah 14 Tahun

Pasar perumahan Amerika Serikat memasuki fase pembekuan yang makin dalam. Data terbaru menunjukkan kontrak penjualan rumah eksisting pada September anjlok 7,3 persen dibandingkan Agustus, dan merosot 11,3 persen secara tahunan—penurunan tajam yang dipicu oleh lonjakan bunga hipotek dalam waktu singkat.

Angka ini mencerminkan perilaku pembeli yang tiba-tiba mengerem langkah. Sepanjang September, rata-rata bunga hipotek tetap 30 tahun melesat dari sekitar 6,8 persen menjadi 7,6 persen, menurut data Mortgage News Daily. Kenaikan hampir satu poin persentase dalam sebulan itu cukup untuk mengubah kalkulasi anggaran rumah tangga, terutama bagi pembeli rumah pertama.

Tekanan tidak hanya terjadi di sisi permintaan. Sektor konstruksi ikut terpukul. Dimulainya pembangunan rumah (housing starts) turun 4,56 persen menjadi 859.000 unit secara tahunan—level terendah sejak September 2025—sementara izin mendirikan bangunan (building permits) yang menjadi indikator aktivitas masa depan anjlok 4 persen. Keduanya jauh di bawah proyeksi analis.

Penurunan paling dalam terjadi di wilayah Selatan (-8,2 persen) dan Barat (-9,2 persen). Selatan adalah pasar paling aktif secara volume, sedangkan Barat dikenal sebagai wilayah dengan harga properti tertinggi. Kombinasi keduanya menggarisbawahi bahwa dampak kenaikan bunga tidak merata, tetapi justru menghantam area yang paling sensitif terhadap perubahan daya beli.

"Pertumbuhan lapangan kerja dan kenaikan pendapatan memang bisa mendukung pembelian rumah, tetapi keterjangkauan perumahan jauh lebih terpengaruh oleh perubahan bunga hipotek," ujar Lawrence Yun, kepala ekonom National Association of Realtors, dalam rilis resmi.

Sentimen pengembang juga memburuk. Indeks kepercayaan yang dirilis National Association of Home Builders (NAHB) pada Oktober berada di level terendah dalam 14 tahun. Penjualan saat ini, ekspektasi penjualan mendatang, dan lalu lintas pembeli semuanya melemah, dengan lalu lintas pembeli mencatat level paling buruk.

"Perumahan masih tertekan oleh kendala sisi penawaran dan tantangan keterjangkauan yang signifikan. Permintaan tetap ada, tetapi bunga hipotek yang lebih tinggi, biaya konstruksi yang mahal, dan melemahnya kepercayaan konsumen membuat lebih banyak pembeli menunda keputusan," kata Robert Dietz, kepala ekonom NAHB.

Sejumlah ekonom memperkirakan aktivitas konstruksi rumah akan tetap lesu hingga 2027. Ben Ayers, ekonom senior di Nationwide Financial, dalam catatannya kepada investor menyebut banyak pengembang masih berupaya menghabiskan proyek yang ada melalui potongan harga dan insentif, yang menggerus margin keuntungan. "Housing starts, terutama untuk rumah tunggal, bisa tetap rendah selama sebagian besar tahun depan seiring pasar menyesuaikan diri dengan lingkungan bunga yang lebih tinggi—menambah hambatan moderat bagi pertumbuhan ekonomi dari berkurangnya konstruksi residensial," ujarnya.

Bagi Indonesia, perkembangan ini bukan sekadar berita jauh di sana. Perlambatan sektor properti AS dapat menekan pertumbuhan ekonomi global dan memengaruhi arah kebijakan suku bunga bank sentral negara maju. Jika The Fed melunak untuk menyelamatkan pasar perumahan, aliran modal ke negara berkembang bisa berubah, yang pada gilirannya memengaruhi biaya dana dan sektor properti domestik. Sebaliknya, jika inflasi tetap tinggi dan bunga bertahan lama, tekanan terhadap pasar emerging market akan berlanjut.

Pertanyaannya kini: apakah pembekuan ini bersifat sementara atau menjadi sinyal awal pelemahan yang lebih luas? Jawabannya akan sangat bergantung pada data inflasi dan keputusan suku bunga dalam beberapa bulan mendatang—faktor yang juga akan menentukan arah pasar properti Indonesia di tengah ketidakpastian global.