Sewa Rumah di Jepang Meroket: Praktik Jual-Beli Properti Spekulatif Dorong Kenaikan Sewa Hingga 40%

Kenaikan sewa rumah di Jepang, terutama di Tokyo, telah mencapai titik yang mengkhawatirkan. Seorang perempuan berusia 30-an di distrik Nerima, Tokyo, menerima pemberitahuan bahwa sewanya akan naik dari 83.500 yen menjadi 120.000 yen per bulan—melonjak hampir 44 persen—hanya beberapa bulan setelah kontraknya diperbarui. Peristiwa ini bukan kasus terisolasi; melainkan cerminan dari praktik jual-beli properti yang spekulatif, di mana bangunan sering berpindah tangan dan beban kenaikan dibebankan kepada penyewa.

Perempuan tersebut, yang memilih untuk tidak disebutkan namanya, pertama kali menyewa apartemen satu kamar seluas 25 meter persegi pada Maret 2022 dengan sewa awal 79.500 yen. Pada Desember 2025, kepemilikan bangunan berpindah ke pemilik baru, dan ia menghadapi kenaikan 10.000 yen. Setelah negosiasi, ia berhasil menekan kenaikan menjadi 4.000 yen, sehingga sewanya menjadi 83.500 yen per Maret 2026. Namun, tak lama kemudian, pemilik bangunan berganti lagi, dan kini ia dihadapkan pada kenaikan yang jauh lebih besar—melebihi 30 persen dari pendapatan bulanannya, sebuah ambang batas yang dianggap wajar untuk biaya perumahan.

Fenomena ini dipicu oleh kombinasi faktor: harga tanah yang terus meningkat, biaya konstruksi dan pemeliharaan yang naik, serta permintaan yang kembali menguat setelah pandemi COVID-19. Namun, yang paling mencolok adalah praktik jual-beli ulang properti dalam waktu singkat. Dalam kasus perempuan tersebut, baik pemilik lama maupun baru adalah perusahaan Jepang, sehingga tidak bisa disalahkan pada investor asing. Ia pun mempertanyakan etika praktik ini: "Jual-beli dalam waktu singkat terus berulang, dan saya bertanya-tanya apakah beban ini sengaja dialihkan kepada penyewa. Bukankah seharusnya ada batasan untuk jual-beli properti yang bersifat spekulatif?"

Kekhawatiran ini bukan tanpa dasar. Pemerintah Metropolitan Tokyo mencatat lonjakan konsultasi terkait kenaikan sewa: dari 700 pada tahun fiskal 2023 menjadi 1.400 pada 2024. Bahkan, setelah muncul kasus di Itabashi Ward di mana penyewa dikenai kenaikan dua kali lipat dan lift sengaja dimatikan, pemerintah membuka meja konsultasi khusus pada Oktober 2025. Dalam enam bulan pertama, meja ini menerima sekitar 2.500 konsultasi—angka yang menunjukkan betapa meluasnya masalah ini.

Dari sisi hukum, penyewa sebenarnya memiliki perlindungan. Menurut Seiji Osada, pengacara dari Tokyo Bar Association yang ahli dalam hukum properti, Undang-Undang tentang Sewa Tanah dan Bangunan mengizinkan penyewa untuk menolak kenaikan sewa yang dianggap tidak wajar. Jika negosiasi gagal, kasus dapat dibawa ke mediasi atau pengadilan. Osada menegaskan bahwa pemilik tidak bisa mengusir penyewa hanya karena menolak kenaikan, dan sampai ada putusan pengadilan, penyewa hanya wajib membayar sewa yang dianggapnya wajar. Namun, ia memperingatkan: "Untuk properti yang sewanya tidak pernah naik selama bertahun-tahun, pengadilan kemungkinan besar akan menyetujui kenaikan sampai batas tertentu. Jika disetujui, penyewa harus membayar selisihnya sejak kenaikan diminta, ditambah bunga 10% per tahun."

Dalam kasus perempuan di Nerima, karena kontraknya baru saja diperbarui pada Maret 2026, Osada menilai kemungkinan besar kenaikan besar dalam waktu singkat tidak akan disetujui pengadilan. Ia menyarankan penyewa untuk segera berkonsultasi dengan ahli begitu menerima pemberitahuan kenaikan. Namun, kepastian hukum tidak serta-merta meredakan kekhawatiran. Data dari At Home Co. menunjukkan bahwa rata-rata sewa untuk apartemen satu kamar di Tokyo telah menembus 100.000 yen pada Mei 2025 dan terus naik ke rekor 114.242 yen pada Juni 2026. Tren serupa terjadi di kota-kota besar lain: Kanagawa naik 12,1%, Chiba 6,8%, Osaka 7,3%, Saitama 11,2%, dan Fukuoka 15,9%.

Fenomena ini tidak hanya terjadi di Jepang. Di Indonesia, kota-kota besar seperti Jakarta dan Surabaya juga mengalami kenaikan harga properti dan sewa, meskipun dengan dinamika yang berbeda. Di Jakarta, misalnya, kenaikan harga tanah dan biaya konstruksi turut mendorong kenaikan sewa apartemen, terutama di kawasan pusat bisnis. Namun, yang membedakan adalah regulasi: di Jepang, ada Undang-Undang Sewa yang melindungi penyewa dari kenaikan sewenang-wenang, sementara di Indonesia, perlindungan penyewa masih lemah dan sering kali bergantung pada kontrak. Pelajaran dari Jepang menunjukkan pentingnya regulasi yang jelas untuk mencegah praktik spekulatif yang merugikan penyewa.

"Jika sewa terlalu tinggi dan banyak unit kosong, sewa akan turun. Tapi saat ini belum ada tanda-tanda itu. Tren kenaikan mungkin akan berlanjut untuk beberapa waktu." — Perwakilan At Home Co.

Ke depan, pertanyaan besarnya adalah apakah pemerintah Jepang akan mengambil langkah untuk membatasi jual-beli properti spekulatif, atau membiarkan mekanisme pasar berjalan. Jika tren ini berlanjut, bukan tidak mungkin akan muncul gerakan sosial yang lebih besar, seperti yang terjadi di beberapa negara Eropa, di mana penyewa melakukan protes terhadap kenaikan sewa yang tak terkendali. Di Indonesia, kasus ini menjadi pengingat bahwa kebijakan perumahan yang berpihak pada penyewa sangat penting, terutama di tengah urbanisasi yang terus meningkat. Apakah regulator di Indonesia akan belajar dari kasus Jepang sebelum masalah serupa muncul?